Underhållsplan för BRF – vad den är och varför den behövs

De stora kostnaderna i en fastighet kommer sällan plötsligt – de går att se i förväg. En underhållsplan är verktyget som gör det möjligt. Här går vi igenom vad en underhållsplan är, vad den ska innehålla, om den är ett lagkrav och hur den ger styrelsen kontroll i stället för obehagliga överraskningar.

Vad är en underhållsplan?

En underhållsplan är en långsiktig kartläggning av fastighetens olika delar – tak, fasad, fönster, stammar, hissar, mark och installationer – där det framgår i vilket skick de är, ungefär när de behöver underhållas eller bytas ut och vad det beräknas kosta. Den har både en teknisk del (vad som behöver göras och när) och en ekonomisk del (hur mycket föreningen bör avsätta för att klara framtida åtgärder).

Varför den behövs

Utan en plan blir underhåll lätt reaktivt: man åtgärdar saker när de redan har gått sönder, ofta dyrare och mer akut. Med en underhållsplan kan ni i stället:

• Budgetera i tid och avsätta pengar för kommande åtgärder.
• Sätta avgiften på en nivå som är rättvis över tid, så att inte en framtida styrelse tvingas till en kraftig höjning.
• Fatta beslut med framförhållning i stället för under press.
• Visa banker, värderare och medlemmar att föreningen har kontroll på sin ekonomi och sitt fastighetsskick.

Vad en underhållsplan innehåller

En genomarbetad underhållsplan brukar innehålla:

• En teknisk inventering av byggnadens delar och deras skick.
• En lista över åtgärder – tak, fasad, fönster, stammar, installationer, mark med mera.
• En tidsplan för när varje åtgärd behöver göras.
• En kostnadsuppskattning per åtgärd.
• En komponentuppdelning, eftersom olika delar har olika livslängd.
• En ekonomisk del som visar hur mycket föreningen bör avsätta.

Är en underhållsplan ett lagkrav?

Sedan den 1 januari 2024 är en teknisk underhållsplan ett lagkrav för nybildade och ombildade bostadsrättsföreningar, som en del av reformen Tryggare bostadsrätt. Planen ska ingå i föreningens ekonomiska plan och omfatta de kommande 50 åren. För äldre, befintliga föreningar är det inte ett direkt lagkrav – men en uppdaterad underhållsplan är starkt rekommenderad och i praktiken förväntad, både av banker och värderare och för en ansvarsfull förvaltning. Ansvaret för att planen finns och hålls aktuell ligger på styrelsen. Se Boverkets regler om teknisk underhållsplan.

Hur ofta den bör uppdateras

En underhållsplan är ett levande dokument, inte en hyllvärmare. Den bör uppdateras regelbundet och efter genomförda åtgärder eller besiktningar, så att den hela tiden speglar fastighetens verkliga skick. En plan som inte hålls aktuell tappar snabbt sitt värde som beslutsunderlag.

Hur ni tar fram och håller planen

Mindre föreningar kan påbörja en plan själva, men för att den ska bli tillförlitlig tas den oftast fram med hjälp av någon som kan bedöma fastighetens skick och livslängder. Som en del av teknisk förvaltning hjälper vi er att ta fram planen och hålla den uppdaterad, och kopplar ihop den med budget och avsättningar i den ekonomiska förvaltningen så att teknik och ekonomi hänger ihop. Hur underhåll påverkar vad förvaltningen kostar går vi också igenom i guiden Vad kostar fastighetsförvaltning för en BRF?.